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Thomas Daily - Artikel vom 26.10.2017: RLI Investors - Logistikspezialist peilt 1 Mrd. Euro AuM an

Gut drei Jahre nach Unternehmensgründung will RLI Investors (früher: Realogis Real Estate) langsam raus aus dem Korsett eines auf Deutschland fokussierten Spezialfondsanbieters. Dafür haben sich die Geschäftsführer des Logistikimmobilienunternehmens, Katrin Poos und Wolfgang Holzberger, auf Partnersuche begeben. "Wir haben uns mit ein paar großen Investmentunternehmen zusammengesetzt, mit denen wir gern größere Tickets ab mindestens 40 Mio. Euro stemmen wollen", berichten Poos und Holzberger im Gespräch mit TD. Mit dem künftigen Kooperationspartner würde man auch den Schritt in andere europäische Länder wie Frankreich, Polen, Tschechien und den Benelux-Ländern wagen. Sollte dies klappen, könnten sich die AuM in den nächsten drei Jahren verdoppeln und die Milliarden-Euro-Schwelle überschreiten. RLI möchte sein elfköpfiges Team deshalb verstärken und sucht Mitarbeiter u.a. für den Asset-Management-Bereich.

Anfangsrenditen von 4,5 % kommen nicht in Frage
Der Grund für die Überlegungen zur Strategieausweitung: Im Unterschied zu vielen anderen Käufern deutscher Logistikimmobilien habe RLI inzwischen mehr und größere Deals in der Pipeline, als in seine Spezialfonds passen. Der erste Fonds ist mit rd. 340 Mio. Euro voll investiert, der zweite hat bislang 100 Mio. Euro Eigenkapital zusammen und für rd. 80 Mio. Euro eingekauft. Für beide Vehikel strebt das Unternehmen nach mindestens zehn Jahren Haltedauer einen Komplettverkauf an. "Wir möchten deshalb vermeiden, dass sie allzu groß und schwerfällig werden", sagt Poos, die zum 1. Mai als Geschäftsführerin auf Bodo Hollung folgte. Außerdem erhalte RLI zunehmend auch Kaufangebote außerhalb Deutschlands, ergänzt Holzberger, der schon seit der Gründung im Unternehmen arbeitet. Der nächste Fonds werde deshalb wahrscheinlich eine paneuropäische Ausrichtung haben. Man könne sich gut vorstellen, dass einige der jetzigen Investoren - dazu zählten mehrere Versorgungswerke und eine große deutsche Krankenversicherung - auch bei einem solchen Vehikel dabei sein werden. "Das heißt nicht, dass wir einen weiteren reinen Deutschland-Fonds per se ausschließen", stellt Poos klar. Man sehe die Preisentwicklung in Deutschland jedoch mit Sorge. "Anfangsrenditen von 4,5 % kommen für uns nicht in Frage."

Immobilien für neuen Fonds sind deutlich managementintensiver
Mit dem jetzigen Spezialfonds " RLI Logistics Fund - Germany II" verfolgt der Münchner Asset- und Investmentmanager bereits eine managementintensivere Strategie als mit dem ersten, im Jahr 2015 aufgelegten Vehikel. "Für den ersten Fonds haben wir fast nur Core-Objekte eingekauft", sagt Poos und lässt durchblicken, dass im Unternehmen über die Ausrichtung des Nachfolgefonds durchaus kontrovers diskutiert wurde. Schließlich  müsse man auch der Preisentwicklung Rechnung tragen: Während es für den Vorgänger noch 7,4 % Ausschüttungsrendite gab, werden für den Nachfolger jetzt 6,75 % prognostiziert. Ins Portfolio geholt werden sollen zum einen Core-Objekte, die "nicht zwingend an Topstandorten liegen müssen", zum anderen Objekte mit kalkulierbarem Instandhaltungsaufwand wie bei den im September von Alstria erworbenen Immobilien in Bruchsal und Ludwigsburg: Während erstere zu 88 % vermietet sei und dort u.a. eine Kantine einer Umnutzung harre, seien in Ludwigsburg bauliche Erneuerungen erforderlich. Sehr interessiert sei man an Immobilien, die für E-Commerce-Nutzer geeignet sind. Poos, die lange im Management von Valad arbeitete, könnte hier ihre Erfahrungen in der Betreuung von Retail-Kunden einbringen. "Allerdings finden wir, dass große Distributionszentren tendenziell zu teuer gehandelt werden", so Poos. Gegenwärtig stünden deshalb eher mechanische Zustellbasen oder Hallen für Kontraktlogistik im Vordergrund.