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Logistikmarktentwicklung 3. Quartal 2017

Die Dynamik am Industrie- und Logistikmarkt hält weiter an. Die Zahlen sprechen für sich: war das Transaktionsvolumen im Vorjahr noch bei 3,2 Mrd. EUR, hat es sich in den letzten neun Monaten nahezu verdoppelt und erreichte ein Volumen je nach Maklerhaus zwischen 5,8 und 6,7 Mrd. EUR. Eine beeindruckende Zahl, die das Investoreninteresse an der Assetklasse „Logistik“ erneut verdeutlicht.

Insgesamt zehrt das Transaktionsergebnis noch von den Großabschlüssen, die im ersten und zweiten Jahresabschnitt stattfanden. So dürfte zum Beispiel der Kauf des Hansteen-Portfolios, bestehend aus deutschen und niederländischen Immobilien, im März 2017 durch ein Konsortium aus Blackstone und M7 Real Estate (rund 1 Mrd. EUR) oder die Übernahme des Logicor Portfolios (rund 2 Mrd. EUR) durch die China Investment Corporation, einem chinesischen Staatsfond, im Juni 2017 noch allen gut in Erinnerung sein. Die Realisierung der in der zweiten Jahreshälfte angekündigten Großabschlüsse verschiebt sich auf das 4. Quartal. 2017.

Zwar konnte die Assetklasse Logistik ihren nach dem 2. Quartal wohlverdienten zweiten Platz nach Büro und vor Einzelhandel nicht halten, was wohl primär an den fehlenden Großdeals von Juli bis September liegt, dennoch ist das Gesamttransaktionsergebnis ein Allzeithoch. Mit rund 16 % des gesamten Investitionsvolumens - Büro liegt bei 46 % und Einzelhandel bei 20 % - und somit sechs Prozentpunkten mehr als im Vorjahrszeitraum, muss sich die Assetklasse Logistik nicht vor seinen „Mitbewerbern“ verstecken.

Die aktivsten institutionellen Langfristinvestoren im Rahmen von großvolumigen Portfoliotransaktionen kommen nach wie vor aus dem Ausland, primär aus Asien. Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich das Volumen auf dem Logistikinvestmentmarkt um rund 22 % - Punkte auf nunmehr 70 %, was 4,1 Mrd. EUR und einem Anstieg von zwei Drittel im gleichen Zeitraum entspricht.

Flächenumsatz an den TOP 5 Standorten

Rund 4,4 Mio. qm Fläche wurden in den ersten drei Quartalen bundesweit vermietet. Davon entfallen rund 36 % auf Eigennutzungen und 63 % auf Neubauentwicklungen. In aktuellen Berichterstattungen ist zwar von einem „gebremsten Flächenumsatz“ die Rede (einem Rückgang von 13 %), da diese Summe unter dem Rekordwert 2016 liegt, dennoch ist er im Durchschnitt um 5 % höher als in den vergangenen fünf Jahren. Zusätzlich befinden sich mehrere großflächige Abschlüsse für die nächsten Monate in der Pipeline, was den Flächenumsatz beflügeln wird.

Die TOP-5 Standorte - Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München - trotzen mit einer Flächenumsatzsteigerung von 7 % dem bundesweiten Abwärtstrend am Lager-und Logistikimmobilienmarkt der ersten neun Monate. In Berlin wurden 50 % mehr Mietverträge unterschrieben, gefolgt von Frankfurt mit 17 % und Düsseldorf mit 3 %. Der Flächenumsatzrückgang in Hamburg (-19 %) und München (-12 %), der sich bereits im zweiten Quartal bemerkbar gemacht bzw. angekündigt hat, setzte sich im dritten Quartal weiter fort. Hauptgründe sind die vorherrschende Flächenknappheit und die Zurückhaltung der Nutzer, neue Flächen anzumieten. Sie verlängern ihre Mietverträge und bleiben in ihren Altflächen bzw. weichen sogar auf Standorte außerhalb des Marktgebietes aus.

Hauptnutzer sind mit ihrer Flächenaufnahme von 43 % (+ 20 % gegenüber dem Vorjahr) Logistiker gefolgt von Handel mit 31 % (- 16 %) und Produktion mit 20 % (- 18%).

Die Spitzenmieten sind im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stabil geblieben, lediglich in Berlin und Köln sind sie leicht gestiegen. Die Durchschnittsmiete in den Top 7 Regionen liegt bei rund 5,70 Euro/qm. München ruft mit 6,75 Euro/qm nach wie vor die teuersten Mieten für Lagerflächen auf – im ersten Halbjahr 2017 waren es noch 6,40 Euro/qm - gefolgt von den Regionen Stuttgart und Hamburg mit jeweils 6,20 bzw. 5,60 Euro/qm. Die restlichen vier Standorte erzielten Mieten zwischen 5,40 und 5,00 Euro/qm.

Nachfrage drückt Renditen unverändert nach unten

Verfügbare Immobilien und Flächen sind knapp, denn Deutschland ist aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsniveaus und dem stabilen Wirtschaftswachstum ein Einkaufsparadies für Langfristinvestoren auf der nach Suche gewinnbringenden Kapitalanlagen. Sinkende Investitionsmöglichkeiten verleiten Investoren dazu, ihre Comfort-Zone zu verlassen und sich auch außerhalb der Core-Märkte umzuschauen.

Besonders knapp ist die Flächenverfügbarkeit in den Top-7-Logistikregionen Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart). Für Logistik ausgewiesene Grundstücksflächen fehlen an allen Ecken und Enden, Projektentwickler können kaum für Nachschub sorgen.

Diese anhaltende Entwicklung hat einen negativen Einfluss auf die Spitzenrendite für Class-A-Logistikimmobilien. Mittlerweile liegt sie bei 4,7 %. In 2016 waren es durchschnittlich noch 5,5 %. Eine Erholung ist nicht in Sicht, dafür sorgt unter anderem die steigende Bedeutung des E-Commerce. Umschlagshallen und City-Logistikflächen erzielen derzeit nur eine Spitzenrendite von 4,5 %.

Investmentmarkt gesamt und Ausblick Logistikimmobilienmarkt

Der Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt verzeichnet mit rund 38 Mrd. EUR ein Plus von 19 % gegeben über dem Vorjahr. Von dem zweitbesten Dreivierteljahr seit 2007 ist sogar die Rede. Das Interesse der Investoren an Gewerbeimmobilien als alternative Kapitalanlage ist unverändert groß. Die sehr gute Entwicklung des Logistikimmobilieninvestmentmarkts hat mit ihrem Anteil von 16 % erneut einen positiven Einfluss auf das Ergebnis, auch wenn die Assetklasse Logistik ihren zweiten Platz im dritten Quartal nicht halten konnte. Die Chancen stehen gut, dass sie wieder aufholt: bis zum Jahresende sollen einige in der Vermarktung befindlichen Logistikprojekte realisiert werden. Demzufolge ist ein Gesamt-Transaktionsvolumen für Logistikimmobilien in 2017 zwischen 7 und 8 Mrd. EUR durchaus realistisch.