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Logistikmarktentwicklung 2. Quartal 2017

Die bereits sehr gute Logistikmarktentwicklung des 1. Quartals 2017 hat sich nahtlos im 2. Quartal fortgesetzt. Das Transaktionsvolumen der letzten drei Monate betrug rund 2,3 Mrd. EUR. Getrieben durch die Übernahme des Logicor Portfolios (rund 2 Mrd. EUR) durch die China Investment Corporation, einem chinesischen Staatsfond, im Juni 2017, stieg das Transaktionsvolumen des 1. Halbjahres auf, je nach Quelle, 5 - 5,5 Mrd. EUR.

Mit diesem beeindruckenden Transaktionsergebnis läuft die Assetklasse Logistik mit einem Anteil am gesamten deutschen Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt von 22 % im 1. Halbjahr 2017 dem Einzelhandelsimmobilienmarkt (19 %) den Rang ab und reiht sich hinter dem unverändert starken Büroimmobilienmarkt (40 %) auf dem zweiten Platz ein.

Zu den Kapitalgebern, die maßgeblich zu diesem Transaktionsvolumen beigetragen haben, zählen mit einem Anteil von 76 % am Gesamtumsatz nach wie vor ausländische institutionelle Investoren, die großvolumig in den deutschen Markt einsteigen.

Flächenumsatz an den TOP 7 Standorten

Nicht nur das Transaktionsvolumen ist ungebremst, auch der Flächenumsatz geht steil nach oben. Laut Colliers verzeichneten die sieben Logistikhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zum Halbjahr einen Flächenumsatz (Eigennutzer und Vermietungen) von insgesamt rund 1,3 Millionen qm. Ein Ergebnis, das hauptsächlich von großvolumigen Deals über 20.000 qm getrieben wurde. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einer Steigerung um 18 %. Die reine Vermietungsleistung betrug rund 969.200 qm (+ 14 %) und macht rund drei Viertel des Gesamtumsatzes aus.

Ein Blick auf die einzelnen Regionen zeigt, dass die Rhein-Main-Region mit 322.400 qm Flächenumsatz klar vorne liegt, gefolgt von Berlin/Brandenburg mit 226.000 qm, Stuttgart mit rund 182.600 qm, Hamburg mit 225.000 qm, Köln mit 160.300 qm, München mit 132.300 qm und Düsseldorf mit einem sehr zurückhaltenden Ergebnis von nur rund 47.500 qm. Bis auf Hamburg (-12%) und Düsseldorf (-47%) haben sich alle Regionen positiv entwickelt. Hauptnutzer stammen aus den Bereichen Transport, Logistik und Handel.

Die Spitzenmieten sind mit einem Prozent leicht gestiegen, da der Mietmarkt aufgrund mangelnder moderner und neuer Flächen zum größten Teil durch Bestandsflächen bedient wird. Die Durchschnittsmiete in den Top 7 Regionen liegt bei 5,85 Euro/qm. München glänzt mit den teuersten Mieten für Lagerflächen und erzielt laut Colliers mit einem durchschnittlichen Anstieg von 30 Cent eine Monatsmiete von 6,40 Euro/qm. Die Regionen Stuttgart und Rhein-Main sind München mit jeweils 6,30 bzw. 6,40 Euro/qm dicht auf den Fersen, gefolgt von den restlichen vier Standorten mit Werten zwischen 5,80 und 5,00 Euro/qm.

Dennoch ist laut Colliers noch Luft nach oben: einziges Hindernis sind die fehlenden Grundstücke für spekulative Neubauten, denn die Nachfrage, angekurbelt durch den Online-Handel und die daraus resultierenden Herausforderungen wie der Last-Mile Delivery, dem Bau von mehrstöckigen Logistikzentren und der Entwicklung von Lieferkonzepten, werden den Immobilienmarkt noch stärker herausfordern und prägen.

Renditen unverändert unter Druck

Der Druck auf die Renditen für alle Assetklassen ist aufgrund der hohen Nachfrage nach wie vor hoch, wobei es die Logistikimmobilien laut JLL besonders hart trifft. In diese Entwicklung fließt dem Maklerhaus zufolge auch die Erwartung von hochpreisigen Abschlüssen mit ein, die derzeit auf dem Markt gehandelt werden. Gegenüber dem 1. Quartal 2017 haben die Spitzenrenditen weiter nachgegeben und liegen für erstklassige Logistikimmobilien mit langen Mietvertragslaufzeiten aktuell bei 4,75 %.

Investmentmarkt gesamt und Ausblick

Der Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt verzeichnet mit rund 26 Mrd. EUR den höchsten Halbjahresumsatz seit 2007. Maßgeblich dazu beigetragen hat die anhaltend sehr gute Entwicklung des Logistikimmobilieninvestmentmarktes, wobei die am stärksten nachgefragte Nutzungsart nach wie vor die Büroimmobilien sind. Die deutsche Wirtschaft und das durchweg positive konjunkturelle Umfeld tun ihr Übriges.

Das positive Gesamtergebnis des ersten Halbjahres war hauptsächlich getrieben von den großen Portfoliotranskationen. Ob sich diese Bilanz in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen lässt, bleibt abzuwarten. Die Chancen sind laut großer Maklerhäuser gut: man spricht von großen Transaktionen, die bereits vorbereitet werden bzw. auf dem Markt sind und das Gesamttransaktionsvolumen auf 8 Mrd. EUR bis Ende des Jahres ansteigen lassen könnten. Sicher ist jedoch heute schon, dass der Logistiksektor weiter an Bedeutung auf dem gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt gewinnt. Und wer weiß, vielleicht steht er irgendwann auf Augenhöhe mit der Assetklasse „Büro“.