Passwort vergessen?

Logistikmarktentwicklung 1. Quartal 2018: Ein guter Rutsch ins neue Jahr

Die Nachfrage nach deutschen Logistikimmobilien ist unverändert. Beeindruckend sind nach wie vor die wichtigsten Kennzahlen: über 1,8 Mrd. EUR wurden in den ersten drei Monaten 2018 in Logistikimmobilien investiert (Colliers, 2018). Das entspricht einem Plus von 75 %, bezogen auf den Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Zu den größten Transaktionen des ersten Quartals 2018 zählen die Übernahme des Alpha Industrial Portfolios durch Frasers Property für ca. 600 Mio. EUR, der Verkauf von sechs Hermes-Logistikzentren ebenfalls an Frasers Property und der Erwerb von neun deutschen Goodman-Logistikimmobilien durch Blackstone für ca. 250 Mio. EUR.

Ausländische Investoren dominieren weiterhin den Markt. Ausländisches Kapital kommt am stärksten bei den großvolumigen Portfoliodeals zum Einsatz. Laut JLL lag der Anteil ausländischer Investoren im ersten Quartal 2018 bei 77 %, fast 20 Prozentpunkte über dem Fünfjahresschnitt.

Hinsichtlich der regionalen Aufteilung der Investitionen erzielten die TOP-7 Logistikstandorte knapp 750 Mio. EUR, so BNP Paribas Real Estate. Ganz vorne mit dabei waren die Logistikräume Berlin, München und Hamburg. Sie haben die 100 Mio. EUR Marke überschritten. Die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien hat jedoch nach wie vor großen Einfluss auf die Rendite. Besonders spürbar war der Renditedruck bei Premiumobjekten in den TOP-7 Logistikstandorten. Die Bruttoanfangsrendite ist dort auf bis zu 4,65 % gefallen(Colliers, 2018).

Hoher Flächenumsatz trotz Flächenknappheit

Ein optimistischer und dynamischer Start ins Jahr war auch auf dem Logistikvermietungsmarkt zu beobachten. Somit verzeichnete das erste Quartal 2018 einen Umsatz von insgesamt ca. 1,45 Mio. qm Logistikfläche, was laut CBRE einem Plus von 12 % entspricht. Aufgrund der hohen Flächennachfrage stehen immer weniger Bestandsflächen zur Verfügung. Neubauten sind oftmals die einzige Möglichkeit, den hohen Bedarf für Logistikflächen zu decken.

Der Anteil von Neubau/Projektentwicklungen ist im ersten Quartal 2018 auf knapp 1 Mio. Quadratmeter gestiegen, was einem Plus von rund 16 % im Vergleich zum Vorjahreswert entspricht (Logivest 2018). Nennenswert sind der Neubau eines großen Distributionscenters für L‘Oreal in Muggensturm (105.000 qm) und die knapp 93.000 Quadratmeter große Logistikimmobilie für Action in Peine. Mehr als 84 % der neuen Logistikobjekte wurden in den etablierten Logistikregionen gebaut. Die größten Neubauvolumina mit über 170.000 qm sind in den Regionen Hannover und Rhein-Neckar zu finden. Hinsichtlich der Nutzerstruktur sind die industriellen Ansiedlungen mit dem Anteil von 37 % auf Platz eins. Handelsunternehmen landeten mit ihrem Neubauten-Anteil von 27 % auf dem zweiten Platz.

Besonders die Regionen Bayern, Baden-Württemberg und Süd-Hessen verzeichneten die höchste Grundstücksknappheit in Deutschland. Ohne nachweisbare Vorvermietungen ist es immer schwieriger, ein passendes Grundstück für einen Neubau zu finden. Die einzige Möglichkeit stellen oftmals Grundstücke dar, die noch erschlossen werden müssen oder über noch kein Baurecht verfügen, so CBRE.

Gebremst wurde der Flächenumsatz auf dem Vermietungsmarkt im ersten Quartal 2018 nur durch einen Mangel an verfügbaren Bestandsflächen. Mit dem Anteil von 31 % wurden 449.500 qm durch Vermietungen umgesetzt. Zu den wichtigsten Vermietungen gehörten die Anmietungen von LGI in Erfurt (55.000 qm), von Alba Group in Straubing (36.000 qm) und von Nex in Bedburg (25.000 qm).

Gute Chancen für das zweite Quartal 2018

Die Nachfrage nach modernen Logistikflächen wird hoch bleiben, was eine weiterhin hohe Neubauaktivität fördert. Die Spitzenmieten werden in den meisten Regionen stabil bleiben, gleichzeitig zeigt die Tendenz in einigen etablierten Regionen wie München oder Hamburg jedoch deutlich nach oben, was auf die starke Flächen- und Grundstücksknappheit zurückzuführen ist.

Der Investmentmarkt verspricht ebenfalls eine positive Entwicklung. Bedingt durch die hohe Nachfrage nach reinen Logistikimmobilien kann die Spitzenrendite aber auch weiter moderat nachgeben, was zu einer ansteigenden Nachfrage nach hoch rentierlichen Immobilien aus den Bereichen Light-Industrial führen kann.