„Logistischer“ Jahresauftakt „Die Logistikimmobilie“ in Leipzig: gelungen, informativ und aufschlussreich für RLI

„Logistischer“ Jahresauftakt „Die Logistikimmobilie“ in Leipzig: gelungen, informativ und aufschlussreich für RLI

 Wolfgang Holzberger, Peter Wenzel und Anita Lang-Schmid haben RLI Investors auf der Euroforum-Jahrestagung vertreten. Dort haben sie sich über aktuelle Entwicklungen und Zahlen, Daten & Fakten auf dem Logistikimmobilienmarkt in Deutschland informiert, bekannten Kontakten die Hände geschüttelt und neue geknüpft und interessanten Vorträgen über Themen rund um die Logistik zugehört. RLI war jedoch nicht nur als Teilnehmer, sondern auch in der Diskussionsrunde „Investment & Finanzierung: Rendite, Zinsen und Potentiale“ in Gestalt des weiteren Geschäftsführers und Transaktionsmanagers Wolfgang Holzberger präsent. Unter der Moderation von Uwe Veres-Homm vom Frauenhofer Institut bot er dem Publikum gemeinsam mit seinen Mitdiskutanten Patrick Frank von Frasers Property Europe und Ingo Steves von Gazeley Northern Europe eine kurzweilige, teilweise kontroverse und fachlich versierte Diskussion.

Zusammenfassung der an Holzberger gerichteten Fragen und Antworten:

Veres-Homm: Ihr aktueller RLI Logistics Fund – Germany II „erwirbt im Rahmen einer Core-Plus-Strategie Logistikimmobilien aus den Bereichen Industrie, Handel und E-Commerce an guten bis sehr guten Standorten in Deutschland.“ Wie definieren Sie Ihre Core-Plus-Strategie?

Holzberger: Unser Portfolio ist so ausgerichtet, dass wir durch einen Objektmix eine attraktivere Rendite im Marktvergleich erreichen können. Der erste Fonds, den wir in 2017 aufgelegt haben, hatte eine Renditeprognose von 7,00 %. Zur Freude unserer Anleger können wir diese aktuell auch einhalten. Bei dem zweiten Fonds liegen wir derzeit bei 6,75 %. Das lässt sich natürlich nur erreichen, indem wir neben den Core-Objekten auch etwas ältere Immobilien berücksichtigen. So identifizieren wir Bestandsimmobilien, bei denen es noch Baurecht zu erwerben gibt und bei denen u.a. Verdichtungspotential, ein Underrent und natürlich in erster Linie die Drittverwendungsfähigkeit gegeben ist. Zusätzlich kaufen wir Projektentwicklungen in Form von Forward Deals. Im Rahmen eines Manage-to–Core Ansatzes kümmert sich unser kleines schlagkräftiges Assetmanagement Team mit langjähriger Expertise sowohl in der Vermietung als auch in der Projektentwicklung um die Wertsteigerung der Immobilie. Wir sind sehr aktiv auf dem Markt und haben uns als „kleines“ Investmenthaus einen Namen auf dem Investmentmarkt für Logistikimmobilien erarbeitet.

Veres-Homm: Der Einblick in Ihr aktuelles Portfolio zeigt, dass von insgesamt 29 Logistikimmobilien nur fünf östlich der A7, d.h. in der Osthälfte Deutschlands liegen. Wie würden Sie Ihre regionalen Schwerpunkte beschreiben? Warum haben Sie nur wenig im (Süd-)Osten Deutschlands gekauft?

Holzberger: Ihre Beobachtung ist richtig, es sind fünf Immobilien. Wir haben dort investiert, wo wir die stärksten Märkte sehen. Und die befinden sich unserer Meinung nach unbestritten westlich der A7. Auch in Bezug auf die Verbraucheragglomerationen und die Produktionsstandorte findet dort Logistikdienstleistung schwerpunktmäßig statt. Bayern und Baden-Württemberg nehmen dabei eine Sonderposition ein, weil sich die Preissteigerung dort inzwischen rapide beschleunigt hat und Immobilien deshalb nur sehr selektiv in Betracht kommen. Ich habe ja eingangs erwähnt, mit welchen Renditeerwartungen der Anleger wir an den Start gegangen sind. Die Differenz ist schon sehr groß. Aus diesem Grund wird sich auf der Karte nicht nur in der Region Leipzig, sondern auch in der Region Berlin einiges tun. Diese regionale Verteilung mit Schwerpunkt Westdeutschland ist deshalb lediglich eine Momentaufnahme. Die positiven Entwicklungen insbesondere in der Region Leipzig werden sicherlich auch bei uns zu Transaktionen führen.

Veres-Homm: Noch vor vier Jahren galten Objekte mit einem Multiplikator von mehr als 15 selbst für konservative Investoren als hoffnungslos überteuert. Heute sehen wir Objekte für das 22-fache der Jahresmiete über den Investorentisch gehen. Wie weit gehen Sie auf diesem Weg der Preisspirale mit und wo endet dieser am Ende der Dekade?

Holzberger: Ein derartiges Preisniveau sehen wir als absolut überteuert an. Nicht nur vor dem Hintergrund der versprochenen Rendite für unsere Anleger sind wir nicht bereit, derartig hohe Preise mitzugehen. Unserer Einschätzung nach werden sich neuwertige Logistikimmobilien an sehr guten Standorten bei einem Wert zwischen 18 und 21fach bewegen, auch in 5 Jahren.

Aber jede Medaille hat zwei Seiten, denn einerseits erschwert die aktuelle Preisentwicklung eine Investition, weil wir sehr selektiv vorgehen müssen. Andererseits kann sich unser Bestandsfonds über ein gesteigertes Preiswachstum freuen, was bedeutet, dass wir viel früher als gedacht in eine De-investmentphase gehen können.

Veres-Homm: Ende 2020 wird ein neues Objekt im Starpark Halle als Core-Objekt gehandelt. Dafür spricht…

Holzberger: Der Markt ist augenblicklich sehr aktiv. Fast jeden Monat wird mindestens eine Pressemitteilung über 10.-15.000 m² Neuentwicklung in der Region Leipzig-Halle veröffentlicht. Soweit ich das beurteilen kann, hat sich der Starpark sehr positiv entwickelt, mit stetigem Zuzug auch im E-Commerce Bereich. Ein bisschen unwohl wird mir jedoch bei dem Anblick des vielen Ackerlandes und der freien Flächen, da sich daraus immer neue Konkurrenzsituationen ergeben können.

Das Flächenwachstum letztes Jahr war sehr beachtlich. Interessanterweise hat sich auch eine Mietpreissteigerung ergeben, die ich gerade wegen der Neubauprojekte so nicht erwartet hätte. Das bestärkt mich, dass es sich dabei um einen guten Investmentstandort handelt. Gute Standortfaktoren also, die bestätigen, dass ein Core Investment in Halle durchaus vorstell- und darstellbar ist– auch im Jahre 2020.

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