Logistikmarktentwicklung Gesamtjahr 2017

Logistikmarktentwicklung Gesamtjahr 2017

9 Mrd. Euro Transaktionsvolumen bundesweit – die Anfang des Jahres 2017 prognostizierten Erwartungen wurden übererfüllt. Die Medien und Maklerhäuser überschlagen sich mit äußerst positiven Schlagzeilen über Logistik-Investments in 2017. Von einem „Feuerwerk“ ist die Rede, von neuen Rekordwerten, „sonnigen Aussichten“ und einem „nie dagewesenen Ergebnis“: Logistik-Investments sind in aller Munde – und das nicht erst seit jetzt. Seit 2013 ist das Interesse nationaler und internationaler Investoren an der alternativen Assetklasse Logistik ungebrochen und hat Medienberichten zufolge 2017 den bisherigen Höchststand erreicht. Diverse Investorentypen sind auf der Suche nach Kapitalzuwachs und Gewinnen und das bei in den letzten Jahren gestiegenem Risikoappetit.Faktoren, die ihnen die Logistikimmobilie auf einem „(grau-) silbernen“ Tablett serviert. Ein „logistischer“ Abwärtstrend ist nicht in Sicht.

Logistik unter den deutschen Top 10-Transaktionen 2017

Die Assetklasse Logistik erzielt auch mit ihrem Anteil von 15 % am gesamten gewerblichen Immobilienmarkt Bestmarken und glänzt mit drei Abschlüssen in der Liste der deutschen Top-10–Transaktionen. Angeführt wird die Liste von der Übernahme des Logicor Portfolios mit rund 2 Mrd. EUR durch den chinesischen Staatsfond China Investment Corporation: sie wird als die größte Gewerbeimmobilientransaktion des Jahres gehandelt. Der Kauf des Hansteen-Portfolios im März 2017 durch ein Konsortium aus Blackstone und M7 Real Estate (rund 1 Mrd. EUR) und die Gazeley-Übernahme durch Global Logistics Properties sind Nummer zwei und drei.

Im Gegensatz zu 2016 dominieren oben genannte Portfolio-Deals in 2017 mit 6,23 Mrd. EUR den Markt. Einzeldeals erreichen 2017 eine Größenordnung von 2,47 Mrd. Euro und pendeln sich somit auf dem Niveau des Vorjahres ein. Erwähnenswert dabei sind die Akquisitionen des Karstadt-Zentrallagers in Unna durch Barings (100 Mio. EUR) und der Logistikimmobilie in Essen durch Garbe (rund 100 Mrd. Euro) sowie die Ankäufe des Logistikzentrums Kamp-Lintfort durch Union (rund 70 Mio. EUR) und des Metro-Logistikzentrums bei Berlin durch Aurelis (rund 55 Mio. EUR).

Zu den Haupteinkäufern in deutschen Gefilden zählen mit 73 % ausländische Investoren. Mit 89 % der Paketverkäufe scheint die Assetklasse Logistik für sie aufgrund ihrer Erfahrungen auf anderen internationalen Märkten äußerst attraktiv zu sein mit zunehmendem Interesse nicht nur auf dem deutschen, sondern auch auf dem europäischen Markt. Ein Blick auf die Investoren-Herkunft zeigt Richtung Asien, vornehmlich Singapur und China. In Bezug auf die Investorentypen haben laut dem Maklerhaus BNP Paribas fast alle Anlegergruppen zunehmendes Interesse an Logistikobjekten. Am aktivsten waren jedoch fünf, die sich mit über drei Viertel am Transaktionsvolumen beteiligt und zweistellige Umsatzanteile erzielt haben: Staatsfonds mit knapp 21 %, Immobilien AGs / REITs mit gut 18 %, Equity Real Estate Funds mit 16 %, Spezialfonds mit fast 12 % sowie Investment Manager mit knapp 11 %.

Performance der deutschen Logistik-Ballungsräume
trägt zur positiven Stimmung bei

Auch die acht wichtigsten deutschen Logistik-Ballungsräume haben am gestiegenen Umsatz partizipiert und ihr Transaktionsvolumen um 60 % auf 2,06 Mrd. EUR gesteigert. Mit Ausnahme von Stuttgart konnten alle Ballungsräume zulegen. Platz eins belegt München mit einem Volumen von 401 Mio. EUR, dicht gefolgt von Frankfurt mit 395 Mio. EUR. Dahinter ist ein sehr enges Kopf-an-Kopf-Rennen zu beobachten, das Köln (272 Mio. EUR) knapp vor Hamburg (270 Mio. EUR) und Düsseldorf (266 Mio. EUR) für sich entscheidet. In Stuttgart wurde trotz des Rückgangs noch ein leicht höheres Resultat (188 Mio. EUR) als beispielsweise in Berlin (180 Mio. EUR) erfasst. Leipzig weist mit 84 Mio. EUR eine der höchsten Steigerungsraten auf (+109 %).

Die andere Seite der Medaille – Renditekompression dauert an

Stabile Cashflows, hervorragende Fundamentaldaten und ein unverändert niedriges Zinsniveau: eine Rezeptur, die die Nachfrage auf dem Heimatmarkt und im Ausland steigen und vor allem Core-Produkte immer knapper werden lässt. Es liegt auf der Hand, dass sich bei diesen „Zutaten“ die Rendite nicht erholen kann und weiter abnimmt. Hier nimmt das Segment Logistik keinen Spitzenplatz ein, denn in keiner anderen Assetklasse sind die Renditen so gesunken wie im Logistikbereich. Im Verlauf des Jahres ist die durchschnittliche Spitzenrendite in den Big 7-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) von 5,00 % um 50 (laut CBRE) bis 60 (laut JLL) Basispunkte auf 4,50 % zurückgegangen.Und dennoch ist das Renditeniveau im Vergleich zu Büro-und Einzelhandel sowie festverzinslichen Wertpapieren immer noch attraktiv und weist einen Spread von bis zu 170 Basispunkten auf.

Reges Investoren-Interesse an Projektentwicklungen und Forward Deals

Die Handelslogistik durch den Onlinehandel, die zunehmende Integration von Online- und stationärem Handel und die Neuausrichtung der Supply Chain stellen nicht nur die Nutzer vor strukturelle Herausforderungen, sondern ziehen auch veränderte Anforderungen an Lage und Objekttypen nach sich. Damit einhergehen das steigende Paketaufkommen und die viel diskutierte „letzte Meile“ in urbanen Lagen. Die Konsequenzen machen sich an der gestiegenen Nachfrage nach immer größeren und modernen, flexiblen Flächen und der Produktarmut an Bestandsimmobilien, die diesen Anforderungen entsprechen, bemerkbar.

Das Angebot an investmentfähigen Bestandsimmobilien ist demzufolge knapp, deshalb rücken Projektentwicklungen vermehrt in den Fokus der Investoren, Sowohl vorvermietete als auch spekulativ errichtete Neubauten wechseln noch vor deren Fertigstellung im Rahmen von Forward Deals den Eigentümer.mIn Zahlen ausgedrückt entfallen laut CBRE in 2017 rund eine Mrd. Euro (12 % des Investitionsvolumens) auf Projektentwicklungen. Insgesamt übersteigt das Neubauvolumen 2017 mit etwa 3,7 Mio. qm den Vorjahreswert um knapp 4 %. Mit einer Neubauaktivität von rund 730.000 qm im vierten Quartal 2017 kommt man allerdings auf den niedrigsten Wert im Jahresverlauf.

Nennenswert sind die Entwicklung eines 76 Mio. EUR schweren Logistikprojekts mit einer Lagerfläche von 100.000 qm durch Log4Real, das auf einem 180.000 qm großen Grundstück in Frankfurt errichtet werden soll. Des Weiteren realisierte Goodmann für Metro in der Logistikregion Duisburg in Marl ein rund 235.000 qm großes Logistikzentrum – Richtfest wurde bereits gefeiert – und im Regiopark Mönchengladbach im Bereich Fashionlogistik für Esprit eine Erweiterungsfläche von 80.000 qm. Prologis entwickelte teilweise spekulativ eine Logistikimmobilie mit 52.000 qm Lagerfläche in Kerpen und eine Weitere mit 90.000 qm in Dortmund. IDI Gazely baute für den Online-Riesen Amazon eine 105.000 qm große Logistikfläche in Winsen bei Hamburg.

In Bezug auf die Regionen waren laut Logivest im Jahr 2017 das östliche Ruhrgebiet, die Logistikregionen Rhein-Main, Duisburg/Niederrhein, Berlin/Brandenburg sowie die Kölner Bucht die fleißigsten Bauherren. Somit ist es ihnen gelungen, die gute Stellung vom letzten Jahr zu behaupten. Ganz anders bei den Regionen München und Bremen. Sie waren weniger aktiv und konnten in 2017 nur knapp die Hälfte ihrer Vorjahreswerte behaupten. Ähnlich verhält sich das Niveau in den Regionen Würzburg/Schweinfurt und Donau.

Hauptnutzer der Neubauflächen sind mit ihrer Flächenaufnahme von 41 % erneut Logistiker gefolgt von Handel mit 33 % und Produktion mit 26 %.

Spitzenmieten in den TOP-5 Logistikregionen

Die Spitzenmieten im vierten Quartal 2017 blieben in den TOP-5 Logistikregionen stabil und unterscheiden sich im Wesentlichen nicht von den Vorjahreswerten. München bleibt mit 6,75 EUR/qm teuerste Logistikregion, gefolgt von Frankfurt mit 6,00 EUR/qm, Hamburg mit 5,60 EUR/qm, Düsseldorf mit 5,40 EUR/qm und Berlin mit 5,00 EUR/qm.

Investmentmarkt gesamt und Ausblick Logistikimmobilienmarkt

Hochstimmung herrscht auch auf dem deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt. Rund 56,8 Mrd. EUR wurden laut dem Maklerhaus JLL 2017 investiert, was einem Plus von 7 % im Vergleich zu 2016 entspricht. Erneut verdeutlicht dieses Ergebnis den Anlagedruck der Investoren und deren Bereitschaft, durchaus höhere Preise auf der Jagd nach rentierlichen Kapitalanlagen zu bezahlen. Die Assetklasse Logistik beansprucht dabei rund 15 % für sich nach Büro mit 44 % und Einzelhandel mit 20 % und steht bei den heimischen und internationalen Investoren nach wie vor ganz oben auf der Einkaufsliste. Die robusten Fundamentaldaten und der anhaltend wachsende deutsche Logistikmarkt, der zu dem größten in Europa zählt, sind hervorragende Vorzeichen dafür, dass deutsche Lager-und Logistikimmobilien auch im kommenden Jahr stark nachgefragt werden. Zwar sind die Maklerhäuser etwas vorsichtig mit ihren Prognosen und gehen nicht von einer Wiederholung aus. Ein Umsatzvolumen à la 2016 im fünf-Milliardenbereich scheint jedoch realistisch zu sein.

Kategorien: Research.
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